潮声丨住宅老旧电梯,可以加入“以旧换新”吗?
2024-12-13 12:43:10
来源:[db:会员]
浏览量:
住宅老旧电梯有望加入“以旧换新”队伍。 近日,《浙江省推动大规模设备更新和消费品以旧换新若干举措》发布,提出将加快老旧住宅电梯报废更新改造,定期组织开展住宅电梯摸排,加快报废更新不符合现行产品标准、安全风险高的老旧住宅电梯。 通知中说,浙江将推动交付年限15年以上的老旧住宅电梯报废更新或大修改造,到2027年累积报废更新或大修改造老旧住宅电梯4000台以上。 浙江省市场监管局信息显示,眼下浙江全省15年以上的高龄老旧电梯已达3.5万台,存量巨大,且随着时间增长,老旧电梯的数量会越来越多,成为城市治理中一个必须引起重视的问题。 电梯扛不住了 “租户都逃走了!”“大楼这么多老人、小孩、孕妇、病人怎么吃得消!”“为什么三天两头坏?”“电梯又停了吗,什么时候好?”…… 在浙江金华三江街道一小高层公寓的微信群内,业主、租户对小区公寓电梯的抱怨快溢出屏幕。 记者在现场看到,该公寓地处金华繁华市中心,位置绝佳,公寓楼共11层,2002年建成,有190户,其中出租户126户,居住人数465人。 公寓有两台电梯,其中一台被黄色的“禁止进入”栏杆围牢,已彻底停摆半年之久,另一台电梯虽然还在运行,但也问题不断。 一公寓的其中一台电梯已经停摆。记者 傅颖杰 摄 电梯停运就只能爬楼梯。记者体验了一次,由于公寓层高较高,记者爬到5层,已累得气喘吁吁,爬到11层,用时3分51秒。 家住11层的孙师傅告诉记者,电梯前几年经历了一次大修,当时动用维修金10多万元。但修好没一两年,问题还是频发,直至现在。 经历了无数次电梯停摆、故障后,小区为解决问题,组建业主委员会,选出业委会代表,商讨方案……期间又经历了物业公司退出,街道牵头引进新物业公司,物业费上涨等一系列状况。 “我们小区房子已经有22年了,按理电梯也需要更新了,但小区维修金已经不多,如果更换电梯,费用太高。”孙师傅说,他们期望得到政府支持,“金华一些6、7层老房加装电梯,政府补贴25万一台,为什么我们小高层电梯更换没有补贴。”孙师傅有些想不通。 同样的难题,家住绍兴市上虞区的小朱也遇到了,“我们小区竣工于2000年,是个20多年的老小区,小区多是12层的小高层,每一单元都有2台电梯。使用时间长了,电梯出现各种问题。” “我们也想过用小区的维修金,但需要整幢房子三分之二的业主同意,工程量太大,实施起来难度不小。”小朱表示。 电梯带来的生活烦恼,让很多人心焦。事实上,伴随城市更新,这是一大批有点年纪的高层小区面对的共性难题。 多位业内人士告诉记者,高层电梯的使用寿命一般是15-20年左右,而实际寿命则受到多种因素的影响,例如设计与制造质量、安全标准和规范、维护和保养情况、使用频率和负荷以及环境因素等。 作为特种设备之一,电梯有严格的维保要求。虽然电梯是公认最安全的交通工具之一,但由于其使用频繁,电梯损坏造成的生活影响往往特别大。 业内人士介绍,高层小区的电梯,一般由轿厢、钢丝绳、控制系统、电动机、导轨、安全部件、电缆线、层门等组成,具体零部件几百个,比较复杂。 以12层小高层为例,有电梯井的情况下,市场上一台电梯的费用包括安装费在内,平均价格约20万元左右,楼层越高,电梯价格也越高,“大致可以按照1层加1万来推算。” 浙江省市场监管局初步统计数据显示,目前浙江全省15年以上的高龄电梯已达3.5万台。杭州西奥电梯有限公司城市更新事业部总经理平海强告诉记者,业内一般把15年以上的电梯称为老旧电梯,以浙江目前的体量看,每年预计新增1万台老旧电梯。 更换成功的样本 在平海强看来,高层小区老旧电梯更新改造,最大的难题就是资金筹集。 “无非是动用维修金、业主自筹、小区经营性收入补充等途径。”平海强表示,以维修金为例,2017年,位于杭州市中心的国都公寓,就曾花300万元升级改造了小区19台电梯,资金,全部来源于小区物业专项维修金。不过,有的高层小区由于建成时间早,没有设立相应的维修金,有的则是维修金偏少,无法承担。 位于杭州市西湖区文新街道的新金都城市花园小区,1999年交付,共有5幢楼7个单元配备了电梯。2020年,杭州特种设备检测院给小区电梯做了体检,建议“电梯大修或更换”。小区业委会查看物业专项维修金账户发现,小高层的余额恰好可以覆盖7台电梯的更换费用。但如果把维修金一次用完,以后小区出现需要应急维修事项时,就没法维系了。因此,全体业主通过“一半用物业维修资金,一半自筹”的方式,完成了电梯更换。 这里,我们所说的维修金,由全体业主共同筹集。30%是维修金的红线,一旦低于此,小区业主就要对维修金进行续筹。 新金都城市花园小区用物业维修资金续交的方式来更换电梯,对于其他有需求的小区来说也具有参考意义。 类似例子还不少。2020年,杭州萧山区沁茵园小区1号楼的2台新电梯,就是通过居民自筹的方式完成更新的。为此,当地社区组织了3次以上居民代表会,同时,业委会制定《自筹资金更新电梯方案》,公开招标购置设备和安装单位,由居民代表跟电梯公司谈判,最后业主筹资40余万元完成更新。 杭州市上城区九堡街道的蓝桥名苑小区,走的也是自筹+维修金模式,他们将“换还是修”的选择权,交给了居民自己:修,耗时7天,花费金额5万元;换,耗时2个月,金额18万元。小区由此形成了“物业扫楼沟通——线上统一意见——线下签署协议——自主选择厂家——物业后续执行”的一整套流程,通过多方协同、居民参与并决策,为小区自治提供了一个新思路。 “以旧换新”来了 在上海深圳等地,当地政府通过补贴等形式,为部分小区更新电梯减轻了负担。 例如,上海市黄浦区老西门街道明日星城一期小区,在今年春节前一口气更换了16台老旧电梯,耗资480多万元。 黄浦区明日星城居民区党总支书记罗怡告诉记者,明日星城一期小区建成于2002年,地处上海市中心,小区共有30台电梯。2023年,有16台电梯因为零部件老化,时常故障。使用这16部电梯的8个单元的居民提出了换梯的诉求。 上海明日星城一期小区,改造后的电梯。受访者供图 最终,小区积累下的维修金加上每台10万元的政府补贴,16台电梯成功换新,无需业主自掏腰包。 不过,从年初动议到动用维修金并挨个通知小区1166户业主,再进行厂家选择、价格对比、电梯配置,到后期安装、检测等,小区经历的“换梯流程”,复杂而又艰难。 复盘下来,罗怡认为,最难的还在于居民沟通,统一意见。其中,政府补贴的160万元也非常关键。 和浙江目前补贴加装电梯不同,对已经安装的老旧电梯,上海也提供了相应补贴政策。对达到15年使用年限的电梯,小区居民可以根据电梯运行情况提出开展安全评估,并根据评估结论申请相应的补贴。 此外,深圳市也发布了《推进住宅小区老旧电梯更新改造大修办法》,其中第二十三条提到,安全评估机构出具的安全评估结论为建议更新,使用单位在收到安全评估报告之日起2年内更新电梯的,每台给予不少于更新费用50%的资金补助,原则上最高不超过20万元。 采访中,记者了解到,对居民自筹,业主反对的理由各不相同,但达成一致成功更新的单元楼,无一例外都有一位或几位关键的牵头人。 杭州市滨江区浦沿街道之江花园小区的沈阿姨,就是居民眼中的热心人。退休之后,沈阿姨主动为本单元的电梯更换事情忙上忙下,从征求每一位业主的意见并签名、准备报价单、签订施工合同,每一点进展,沈阿姨都会发到群里,最终,18户居民同心协力,每人出资5000元,加维修金完成了电梯更新改造。 让业主自己提出需求,自主更新,这是浙江大学公共管理学院教授徐林倡导的观点。“电梯更新的主体是业主本身,我认为政府的职责主要是监管和支持。” 浙江一剑律师事务所徐伟新律师也认为,从民法典的规定来说,无论是加装电梯,还是更新维修电梯,都是业主自己的需求,政府没有法律义务提供补贴。 不过,从国内城市的经验看,政府补贴确实能大大加快老旧电梯的更新步伐。这点也是徐林和徐伟新看重的。 记者从有关部门了解到,目前浙江正在研究制定住宅老旧电梯更新的政府补贴方案。 继4月2日,发布《浙江省推动大规模设备更新和消费品以旧换新若干举措》的通知后,4月9日,杭州市发改委牵头召开了杭州市设备更新和消费品“以旧换新”情况调研座谈会,会上首次将高层小区老旧电梯,纳入“以旧换新”讨论范围。